これからのマンション(RC)は 震度7に耐える 耐震等級 3 がほしい

現在、大手ゼネコンが建てるマンションのほとんどが、
耐震等級1という最低の性能です。

たまに、耐震等級2を見かけます。
そして、耐震等級3のマンションは、ほぼ皆無です。

耐震等級1の最低の性能では震度7には倒壊はしません。
しかし、大きな修理を要する可能性があります。 
.
.


震度7の阪神淡路大震災では、修理費が大きくて結局建て替えになったものがあります。

マンションは、あとから耐震強化したり、震度7のあと修理するよりも、
最初から3%~5%増しで耐震等級3で建てた方が結局はローコストです。

なのに、一向に、耐震等級1のままでマンションは建てられ続けています。
それは、なぜなのでしょうか。

また、今後、幸福実現党が政権を担当すれば、
相続税がゼロ、贈与税がゼロ、消費税がゼロになり、
日経平均の株価が2万円を回復する大きな好景気が来ます。


また、その好景気は単発ではなく、連続し
大きく経済成長して、のちに日本の黄金期と言われるような
空前の大好景気になります。

そういう繁栄の中で、大切な資産であるマンションを、
耐震等級1の最低の性能のまま
いつまでも建てて販売していてもよいものでしょうか。 


■ 大震災「震度7」への自衛策 2009年1月21日 日経BPnet 細野透 より引用です。
  戸数25戸、価格4000万円、耐震等級1の分譲マンションがあったとしよう。
  耐震等級1を2にアップするためには、1戸当たり50万円程度。
  耐震等級1を3にアップには、1戸当たり100万円程度の追加コストが必要になる。
  追加コストが予想より少ないことに驚かないだろうか。


■ 新耐震マンションでも約6万戸が大破・中破 2008年11月5日 細野透 より引用
 阪神・淡路大震災と同規模の地震に襲われた場合、
新耐震基準を満たしたマンションであっても、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、愛知県、静岡県の7都府県で、新耐震マンション5万9439戸が大破・中破する。大破した場合には戸当たり954万円、中破にとどまった場合でも302万円の損失を被る。
 一方、旧耐震基準で建てられたマンションは、7都府県では5万6236戸が大破・中破し、それぞれ戸当たり1187万円、551万円の損失となる。
 この予測データは、不動産情報サービスの東京カンテイが、「Kantei eye」(10月31日発行)に掲載した、「大地震が及ぼすマンション価値への影響」で明らかにした(記事の概要は同社Webページにて掲載:首都圏、近畿圏、中部圏、いずれもpdfファイル)。7都府県に建つマンションについて、1981年以降の新耐震マンションと、それ以前の旧耐震マンションに分けて詳細に検討したものだ。
 東京都では新耐震マンション5264戸が大破し、1万5322戸が中破する。また、旧耐震マンション1万2314戸が大破し、9165戸が中破する。 … …
 「Kantei eye」は平均的なマンションで、耐震診断と耐震補強に必要な費用を見積もっている。… … 戸当たりでは、診断費用は4万4000円~17万4000円、補強費用は130万円~434万円となる。すなわち、新耐震マンションの大破による損失額954万円、中破302万円、旧耐震マンションの大破1187万円、中破551万円と比較すると、はるかに経済的である。 


■ 耐震性向上に必要なコスト 
震度7に耐える建物を求めたいときには、例えば耐震等級を上げればいい。1999年に住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品確法)が制定された。建主が希望すれば、建築基準法を上回る耐震強度の住宅を建てて、その強度を保証する仕組みである。
  【耐震等級1】  建築基準法が定める地震に倒壊しない建築
  【耐震等級2】  建築基準法が定める1.25倍の地震に倒壊しない建築
  【耐震等級3】  建築基準法が定める1.5倍の地震に倒壊しない建築
構造設計者の間では、「耐震等級3は阪神大震災を上回る規模の東海地震・震度7でも倒壊しない建築」と理解されている。… … 建築基準法は「最低基準」であり、「震度7」の地震から建物を守ってくれるとは限らない。大震災「震度7」に耐えようと思うなら、自衛するしかないのである。


■ 建築基準法の耐震基準には本質的な欠陥がある 2009年3月4日細野透 より引用  
 シンクタンク「東京財団」が、「建築基準法の耐震基準には本質的な欠陥があるので、これを改正すべきである」とする注目すべき提言(※)を行った。… … 東京財団はなぜこのような提言を行ったのか。その理由を説明するためには、55階建ての超高層ビル、「大阪ワールドトレードセンタービルディング」(WTC)の耐震補強問題を例にとると、分かりやすいかも知れない。
 大阪府の橋下徹知事はこのWTCに府庁移転を目指しているのだが、その過程で明らかになったのが、18億5000万円もの補強費用が必要になるという事実である。
 WTCは、1981年に定められた「新耐震基準」に基づいて設計され、1995年2月に完成した。そして、1995年1月の阪神・淡路大震災にも無事に耐えた。しかし、最近の調査によると、直下で阪神・淡路大震災クラスの地震が発生した場合には、7~13階に残留変形が生じる恐れがあると判明した。残留変形が生じると、柱や梁(はり)は傾いたままになる。また、ゆっくりした揺れが長く続く長周期地震動に襲われると、7~16階で残留変形が生じ、エレベーターシャフト内の機器が損傷する恐れがあることも分かった。
 新耐震基準が定められてからすでに28年余り。
この間、阪神大震災、長周期地震動などによって、建築基準法が定める「最低基準」で設計されたWTCは、「危ない」という結果が出ているのである。しかし、危なくても、建基法を満たしていて「既存不適格」ではないので、そのまま使い続けてもよい。しかし、大阪府庁舎に使うとなると、さすがにまずいとして耐震補強する話になった。
 加えて、もうひとつの理由がある。府庁舎は災害時に重要な機能を果たすことから、建基法が求める基準の1.5倍の強度が必要になってくるのだ。このように、複数の理由が重なったため、18億5000万円という費用がはじき出されることになった。
 耐震先進国といわれる日本の建物の実力は、有名な「大阪ワールドトレードセンタービルディング」(WTC)でさえ、じつはこの程度なのである。
 「それではおかしい」というのが、東京財団の問題意識である。 
                      以上引用




なぜ、いまもマンションが、耐震等級1のままなのでしょうか。

大手のゼネコンの社長や役員は、震度7を心配しないのでしょうか。

ある大手ゼネコンの社長の談話を読むと、
「過剰な性能は高くなるから、お客のためにならない」
と言っていました。

つまり、高いと売れないかもしれないと不安なのです。
3%から5%増しで、耐震等級1を耐震等級3にできるのに…、
惜しいことです。

耐震等級3の性能がほしいから5%高くていい。
という顧客を発掘する発想がほしいです。

おおかたのマンションが耐震等級1なら、
等級3のマンションは差別化してアピールできます。

だのに、なぜ、耐震等級1のマンションが作られ続けるのでしょうか。


それは、ほとんどのマンションの購入者が、
鉄筋コンクリートの壮大なマンションに、大地震に強いという、
誤った先入観を持っているからです。
そこに大手ゼネコンは甘え、経営努力をしていません。


また、大手ゼネコンの経営の体力も厳しいです。
バブル崩壊後は、長谷工もライオンズマンションの大京も
上場しているところは
どこもかしこも倒産寸前の株価にまで下がりました。
生きのびるのに大変だったのでしょう。


いろいろなサイトで10年間の株価の推移のグラフを見ることができます。
株価の推移を見ればわかります。

株価は、長谷工の株価は、最高値から一時期、1/100になっていました。
バブル崩壊後の不景気の中を、生き残るだけで精一杯だったのです。

■ 1808 (株)長谷工コーポレーション (長谷工) 
  NIKKEI NET マネー&マーケット:株価サーチ - チャート


おっと、10年じゃわかりませんね。
バブルの崩壊は、1990年前後で20年前ですから、株価の推移は20年間を見ないと・・・

■ (株)長谷工コーポレーション【東証1部: 1808.T】
  月間 1990年度付近 Yahoo!ファイナンス - 株価・投信・為替時系列データ 
http://table.yahoo.co.jp/t?s=1808.t&a=1&b=3&c=1980&d=6&e=11&f=2009&g=m&q=t&y=200&z=1808.t&x=.csv

■ (株)長谷工コーポレーション【東証1部: 1808.T】
  月間 2003年度付近 Yahoo!ファイナンス - 株価・投信・為替時系列データ 
http://table.yahoo.co.jp/t?s=1808.t&a=1&b=3&c=1980&d=6&e=11&f=2009&g=m&q=t&y=50&z=1808.t&x=.csv


■ (株)長谷工コーポレーション【東証1部: 1808.T】
  月間 2009年度 Yahoo!ファイナンス - 株価・投信・為替時系列データ 
http://table.yahoo.co.jp/t?s=1808.t&a=1&b=3&c=1980&d=6&e=11&f=2009&g=m&q=t&y=0&z=1808.t&x=.csv


株価は、市場からの数値です。
経営状態を表す指標ですし、業界の景気状態を表します。


長谷工を代表例に取り上げましたが、
1989年10月 の高値1,780円が、2002年7月に株価が17円まで下がっています。
それから、いざなみ景気で株価は回復して、500円近くまで上がっていますが、
与謝野馨と日銀理事の白川のおかげで、
2009年2月には株価が29円まで下がっています。

● 幸福実現党へ 与謝野馨は陰気。 経済をダメにする貧乏神

問題は、この2006年の政策です。
日銀は、当時の日銀理事(現総裁)の白川方明が主導して、量的緩和政策を解除し、誘導金利をそれぞれ〇・二五%ずつ引き上げて、金融引き締めを行ないます。
また、政府は、当時の経済財政担当相(現在も同)の与謝野馨が主導して、定率減税を廃止して、財政引き締めを同時に行なったのです。
勢いのついていた株価は途中で何度も上値をトライしますが、高値を更新できませんでした。
金融引き締めと財政引き締めのダブルの効果で、回復中だった日本の景気は後退を始めます。
そして、2007年10月に好景気は去ったことが告げられます。
戦後、最長のいざなみ景気は、ほんらいまだまだ持続するはずでした。
地方の地価はまだ下がっていましたし、賃金は上昇していませんでしたし、首都圏の地価が上がり始めたばかりでしたから、本格的な景気回復の助走だったのです。

過熱するうんと以前に、景気の腰を2006年に折ってしまったのは、民主党が選んだ現日銀理事長の白川方明と、自民党の経済財政担当相(現在も同)の与謝野馨です。

 現在の日本の不景気は、サブプライムローンからのものではありません。
2006年の金融引き締めと財政引き締めが原因です。
現日銀理事長の白川方明と経済財政担当相の与謝野馨が日本の不景気の戦犯です。






強く安全であるはずの鉄筋コンクリートの建物が、
最低の耐震等級で建てられている理由は、
コストの3%から5%を浮かせるためなのでしょう。

耐震等級3にするために、
3%とか5%の価格が上がったせいででマンションが売れないとしたなら、
大手ゼネコンの体力が持たないから不安なのです。


株価は、企業の総合的な市場からの評価です。
資産や資金繰りや成長力や技術力や業界の将来を総合的に織り込むのが株価です。
2009年6月のいま、信じられないほど下落のさなかにあります。
倒産価格とみまごうばかりです。


また、長谷工を例に見ると、
1989年10月 の高値1,780円が、2002年7月に株価が17円まで下がっています。
1/100になったという事です。
どれだけ経営者や社員たちは、1990年から2002年までの10年間を苦悩したことでしょうか。
不景気とは怖ろしいものです。

そして、2003年から株価は回復したものの、
白川と与謝野のせいで、日本は2007年から再び不景気となり、
2009年2月には、長谷工は株価が29円です。
今もまた、どれだけ苦悩し苦闘していることでしょうか。


大手ゼネコンのみなさん。
いま、苦しいのはわかります。

でも、幸福実現党が、
相続税ゼロ、贈与税ゼロ、消費税ゼロを公約とし、日経平均株価2万円回復を掲げています。
好景気を起こすと宣言して立ったのです。
  「幸福実現党」大川きょう子が、消費税・贈与税・相続税ゼロを公約 2009.6.5
 ■ 6・5「幸福実現党」党役員刷新記者会見③大川きょう子新党首挨拶 /2
    YouTube http://www.youtube.com/watch?v=9JFV1r7BqUM
 ■ 6・5「幸福実現党」党役員刷新記者会見④大川きょう子新党首挨拶 2/2
    YouTube http://www.youtube.com/watch?v=PuEk-5_Yr0I
    

これから来る好景気が見えてきたなら、
発想を切り替えて、
どうか、耐震等級1のマンションはもう建てないでください。
5%高くても等級3のマンションを買える購入者が
続々と来る時代は、もう目前です。



マンションは、大きな資産です。
中古でも売り買いができます。
それに、建っている土地の値段がぐんぐん上がれば、
マンションの中古の値段もぐんぐん上がります。


でも、長い間にはきっと、震度6強や震度7の大きな地震があります。
マンションが大震度7に耐えれないと、破損して資産が目減りしますし、
それどころか修理費で散財するはめになります。
 ● 家が資産として100年残っていく時代の投資と家づくり


もはや、大手ハウスメーカーや技術力のある工務店は
木造の一戸建ては、耐震等級3が普通です。
(不勉強な工務店は、耐震等級1のまま「地震に強い」と建ててますが・・・)
タマホームでも耐震等級2があります。
 ● タマホーム。長期優良住宅仕様に。 
   タマホームは、大手ゼネコンのマンションより耐震性があってエコで高性能。

いまどき、耐震等級1で建てているのは、
技術力のない、時代に乗り遅れた工務店の建てる家だけです。

それなにの、
大手ゼネコンの建てる壮麗なマンションが、耐震等級1ではいけません。


頑丈さを期待する鉄筋コンクリートの建物には、
耐震等級3で震度7に耐えて当然という、誇りや自負がほしいです。


住む人の命を安全に守りたい という思いで建てられる建物。
住む人の財産を安全に守りたい という思いで建てられる建物。
誇りのある、愛ある建物を建てて、販売してください。



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   マンションの問題  鉄筋コンクリート(RC)なのに地震に弱い
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 ・家40RC  マンション(RC)の大半が 耐震等級 1 。震度7に耐えられない
   副題) 大手ゼネコンが建てるマンションのほとんどが最低の耐震等級1。
 ・家35RC これからのマンション(RC)は 震度7に耐える 耐震等級 3 がほしい
 ・家34RC マンション(RC)は、耐震等級3と外断熱と日射の遮光が必要!
 ・家33RC これからの新しいマンションの耐震性と省エネ性能は激変する!
        副題) マンションの性能は、日本の富そのもの。
 ・家32RC 鉄筋コンクリのマンションの多数は耐震性が最低の等級! (お金の知識⑪) 
        副題) 東京財団からの提言
 ・(お金の知識⑩)10 家が資産として100年残っていく時代の投資と家づくり  
 ・(お金の知識⑨)09 貯蓄のあとの投資を考える。大きな損を避ける。投機と家に注意。  
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 ● 景気対策、株価対策はまず発言から。
 「考えなきゃいけない」のは与謝野氏自身。大臣としての器がない。

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・ 17 政府紙幣の発行、銀行紙幣の発行に賛成。
 過去最高の売上と収益の、日本綜合地所株式会社を潰すような政策ではいけない。
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・ 20 政府紙幣の発行が悪なのは、江戸時代の小判の改鋳が悪と習ったから。
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━  
・ 23 お金儲けが善なら、漢字検定の多額の利益をどう考えるか?
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 「幸福実現党」大川きょう子が、消費税・贈与税・相続税ゼロを公約 2009.6.5
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先日、Firefoxを勧めていただき大感謝。
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