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マンション(RC)の大半が 耐震等級 1 。震度7に耐えられない

.

現在、大手ゼネコンが建てているマンションの大半(約85%)が、耐震等級1です。 

耐震等級が1といわれると、良いイメージに見えます。
しかし、これは耐震等級1は、最低の性能です。
耐震性能を表す耐震等級は、1から3まであり、3が最強です。


耐震等級1とは、「震度7が来ても倒壊はしないでしょう。でも、一部損傷や半壊はするかもしれません。(おそらくします)」という性能です。
倒壊しないから、圧死することはないでしょう。

しかし、建物が一部損傷したときに、はたして修理するでしょうか。
修理費の金額と、これからの事を考えたら、建てかえるかもしれません。

耐震等級1とは、圧死はないだろうけど、
修理費に何百万円、時には1千万2千万円かかるかもしれない性能です。



現在、大手ゼネコンが建るマンションのおよそ85%が耐震等級1です。

耐震等級2で、地震に強く建てられているマンションは15%。
耐震等級3で建てられているマンションは、皆無に近いです。


大都市の交通の便のいい、高額なマンションが、
なぜ、耐震等級3で建たないのでしょうか?




理由は、3つあります。

一つは、大手ゼネコンは耐震等級3を、過剰性能と考えています。
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「いままでずっと耐震等級1で作り続けてきたが、お客さまから不満を言われたことはない」
「お客さまが求めない事を考慮してコスト増するわけにはいかない。」 
お客さまのために…が、最低の耐震等級1でマンションを建てる理由です。



しかし、本当の理由は、部屋が狭くなる…です。

マンションの低層階が柱や壁が太くなってしまって、部屋が狭くなるからです。
どんな高額のマンションも値段の割には、そう広くはありません。
それをさらに手狭にはできない。高級感や住み心地を減らしたくないのです。
高級感や住み心地を減らすと売れません。 高く値段をつけられません。



そして、もう一つの理由が、コスト増です。

理由は、耐震等級3最強で建てるには、3%から5%のコスト増になります。
大手ゼネコンのここ20年間の株価の推移をどこかから探して、見てみてください。
バブル崩壊後に、株価は何十分の1になってしまっているところが目につきます。
財務的にとても苦しいのです。 お金がないのです。ですから、コスト増させた建物はいやですし、売れ残ったらとか、売れ行きが悪かったら、運転資金に支障が出るかもしれません。
大手ゼネコンは、そんなリスクはとりたくはないのです。





しかし、いったん大地震があってマンションの半壊や一部損壊すれば、
修理費は安くすまないかもしれません。 
ましてや建て替えとなったら高いです。
ローンが終わっていなければ、2重の返済ローンです。
2重ローンを背負った時に、苦悩は深いかもしれません。


それを考えれば、最初から3%から5%のコスト増で、耐震等級3でマンションを建てたほうがよいと思います。

というか、耐震等級3のマンションの選択肢を、顧客に与えていただきたいです。
「長く安全に使いたい」「トータルで安くしたい」と考える人たちは必ずいます。




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マンションを選ぶ時に、耐震等級2のものが候補にあれば幸運です。

15%ぐらいが、耐震等級2だそうですが、もう少し多くなっているといいですね。
また、耐震等級2を建て続ける建築会社は、意識が高い、良識的な会社の可能性があります。


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2009年3月に、とある大手の建築会社が、胸を張って
初めて窓を2重ガラスにしたマンション(首都圏)を販売し記事になりました。

 ● これからの新しいマンションの耐震性と省エネ性能は激変する!

 東急不動産は首都圏で今後発売する 1000―1500戸のマンションで、2枚のガラスの間に空気層を設け保温性を高めた複層ガラス「Low―E」ガラスや、1回あたりの水の使用量を半分以下に節約する便器などを採用する。



笑っては失礼になりますが、世界の大都市 東京近郊の首都圏で建つマンションが、
タマホームで標準仕様で、日本全国でいまや当然になっているレベルで自慢されでも…。

バブル後、20年間をただ生きのびるだけで精一杯だったのでしょう。
すっかり、建物性能への認識が、周回遅れです。 

大手建築会社は、いまだに耐震性能1でしかマンションを建てないわけです。



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大手建築会社の意識が低い原因は、
監督する官庁が、護送船団で保護しているからです。


耐震等級1から3の表示は、感覚的に逆です(笑)

耐震等級1と表示されて説明がなければ、最高と感じます。
むしろ、耐震等級2と表示されたマンションは、性能が悪く感じます。
なぜ、こんなことを…。

簡単です。
大手ゼネコンが建てたマンションの85%が、最低の耐震等級だからです。

官僚は、姑息です。
こういう悪さを、印象操作と言います。

東京財団は、感覚的に誤解を招く、現行の耐震性能の表示法を変えるように
提言しています。




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大手ハウスメーカーの建てる家は、耐震等級3が標準です。

阪神淡路大震災で無類の強さを発揮したツーバイフォーは、ふつうにマニュアル通りに建てれば、そのままで耐震等級3です。
タマホームでも、長期使える家の仕様になり、耐震等級2以上です。


今でも耐震等級1で建てているのは、中小の工務店に多いです。
耐震性抜群といいながら、実情はいまだに筋交いを使い(使っても耐震等級3ならOKです)、
耐震等級1で建てているところが中小の工務店に残っています。 
「大手よりも安い」「無垢材」「筋交い」の3点がうたい文句です。 

ただ、同じ耐震性能1で大都市に、マンションが建てられています。

大手ゼネコンが、そのような耐震性能では、
首都圏や大都市に住みたい人たちの幸せにはつながりません。

耐震性能3のマンションを供給していただきたいです。




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木造でも、鉄筋コンクリートでも、
建物の寿命の長さは、まず大地震に耐えられるかで決まります。


ただし、倒壊しなかったではダメです。
半壊したとか一部損壊も、修理費を考えると建て替えが多くなるからです。


「倒壊せず、命が助かってありがたい」でなく、
「修理をしなくてもすみありがたい」で、建てていただきたいです。

修理が、何百万円で済めばいいですが、一千万円とかそれ以上になったり
修理費を考えて替えることになると、2重のローンを背負う人が多くなります。





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「東京財団は、感覚的に誤解を招く、現行の耐震性能の表示方法を変えよ」
と提言しています。

この提言は、災害被害を軽減し、国富が守られることにつながります。


「東京財団のこの提言は安全と繁栄につながるので幸福実現党は賛成します」と、表明していただくことを、幸福実現党に提案します。


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世の中を安全にし富ませる方向に、賛意を表明する活動を、
幸福実現党に期待します。

世の中に、埋もれている社会提言や案を持つ個人や団体はいっぱいあります。
それらから幸福実現党が支持されるかどうかは知りません。

でも、幸福実現党がそれらを理解し支持することは、可能です。



幸福実現党は、これから7月の参議院選にむけ、
理解と支持を求めていくでしょう。

それとは別に、見返りを期待せずに、
世の中に埋もれる善なる提案や社会提言に、賛意を表明し、
話題化し光が当たるようにしていってはいかがでしょうか。


また、お節介ついでに、賛意を表明した提案があれば
他の政治団体、みんなの党、自民党、民主党、公明党などにも、賛意を訪ね、
もしも、他の団体に賛意があれば、ともに協賛すると、ますます話題化され、
その善き提案に、世間から注目が集まるようになります。


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わたしは、5%の消費税をゼロにする公約の幸福実現党を応援します。

その分、これからのマンションが、5%コスト増であっても耐震等級3で建つ
日本になっていってほしいです。



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● 議席なしでも 幸福実現党は、価値基準の発信を
● 幸福実現党の公約のまたとない理解者の鉱脈を大切に。
東京財団の「建築基準法改正提言」
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  ■ 東京財団の「建築基準法改正提言」  ※ 東京財団 

 … そこに歯止めをかけているのが“建築確認”である。建築基準法の最低基準を満たしていないと工事に着工できない。そこで、建設会社やディベロッパーは最低基準ぎりぎりで設計・施工を行う。耐震性能については建築主も施工者も設計者も、建築確認を通ったことをもって良しとし、それ以上、その部分では競争もしないし、顧客に耐震性能に関する情報を出さない。結果として、現在建っているマンションのほとんどが、建築確認を通すための最低限の条件、すなわち建築基準法ぎりぎりの最低基準となっている。・・・

 … また、耐震強度を高めることに要するコストについての誤解も大きい。建築基準法に定める最低限の耐震性能を1としたとき(住宅品確法における耐震等級1)、その1.25倍(耐震等級2)、1.5倍(耐震等級3)にするために必要なコストはそれぞれ1~3%、3~5%にすぎない。 …




 また、■ 大震災「震度7」への自衛策 2009年1月21日 日経BPnet  細野 透では、

  戸数25戸、価格4000万円、耐震等級1の分譲マンションがあったとしよう。
  耐震等級1を2にアップするためには、1戸当たり50万円程度。
  耐震等級1を3にアップには、1戸当たり100万円程度の追加コストが必要になる。
  追加コストが予想より少ないことに驚かないだろうか。

   非木造建物とは、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などをいう。… 
図からは、計測震度6.4(震度6強)のとき、旧築の全壊率は16%、中築は12%、新築は4%となっている。木造の旧築70%、中築50%、新築10%と比較すると、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の耐震強度が強いことが分かる。
しかしながら、震度7になると、全壊率は急上昇。
  計測震度6.8では非木造・新築の全壊率は13%、
  計測震度7.0では22%になっている。

ここには図を示さなかったが、非木造新築の半壊率は計測震度6.8では約30%、計測震度7.0では約40%になっている。ちなみに、全壊とは損害額が建物の時価の50%以上、半壊とは損害額が住家の時価の20-50%をいう。

  震度7に耐える建物を求めたいときには、例えば耐震等級を上げればいい。
1999年に住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品確法)が制定された。建主が希望すれば、建築基準法を上回る耐震強度の住宅を建てて、その強度を保証する仕組みである。

  【耐震等級1】 建築基準法が定める地震に倒壊しない建築
  【耐震等級2】 建築基準法が定める1.25倍の地震に倒壊しない建築
  【耐震等級3】 建築基準法が定める1.5倍の地震に倒壊しない建築

構造設計者の間では、「耐震等級3は阪神大震災を上回る規模の東海地震・震度7でも倒壊しない建築」と理解されている。





 また、大下達哉 の「建物調査日記」の 
■ 震度7の地震の揺れで倒壊する確率 (2階建て木造建物)2008年03月11日 耐震等級1:28% 、耐震等級2: 7.9%、耐震等級3: 3.5% では、

  良い論文を見つけました。
 日本地震工学会論文集 第7巻第6号 被害発生確率を用いた耐震等級の説明の有効性[PDFファイル]
 ちなみに、日本地震工学会は、2001年発足の比較的新しい学会。(私は、過去に1回、全文査読論文があるだけで、あまり関わりは無いのですが・・・。) この論文によると、それぞれの耐震等級の説明は以下の通り。なお、2階建て木造建物の場合です。

 震度 7の地震の揺れで倒壊する確率は,
   等級 1の建物では 28%
   等級 2の建物では 7.9%
   等級 3の建物では 3.5%  です。

うーん、これは分かりやすい。建築基準法ぎりぎりの場合、正しく作っていたとしても、3割は倒壊してしまう可能性があるということ。
ちなみに、等級1とは建築基準法をクリアする程度の耐震性です。
マンションはほとんどが、耐震等級1。良くて耐震等級2。

一戸建ては、大手ハウスメーカーであれば、標準で耐震等級3です。マンションよりも、一戸建ての方が、耐震性の高い物件が多いのが実情。 ご参考まで。





また、■ 「耐震格差」が広がるプレハブとマンション 姉歯事件の反省は生きたのか 細野透 では、 

  耐震等級1の住宅が大地震に襲われるとどんな被害を受けるのか。阪神・淡路大震災(1995年)を例にとると、住宅メーカーが建てた耐震等級1レベルのプレハブ住宅では全半壊したものはゼロだった。つまり、大地震によく耐えた。これに対してマンションは、1981年以降に建設され耐震等級1レベルを確保しているはずの物件でさえも、全半壊が51棟に達し、地震後にそのうちの11棟が建て替えられている。

  姉歯事件がほぼ一段落した2006年の春に、住宅専門紙に次のような趣旨のコメントが掲載された。「業界としては耐震等級1で十分。等級2だと過大設計になる」。発言者はある大手デベロッパーのトップだ。  確かに、建築基準法に従った耐震等級1なら法令遵守のコンプライアンス経営をしたことにはなるのだが、地震国ニッポンで住宅産業に携わる経営者がこんな能天気な発言をしてもいいのだろうか。



 また、■ マンションよりも耐震性が高い一戸建て 大下達哉 では、

  マンションと一戸建ての両方をご検討されている方は、鉄筋コンクリートのマンションでは、耐震等級3の物件がほとんどないことに気が付くかも知れません。耐震等級3というのは、住宅性能表示制度において、最高ランクを意味しています。大手ハウスメーカーの一戸建ては、ほとんど全ての商品で、耐震等級3が標準です。 フランチャイズの会社や大手建売業者(パワービルダーと呼ばれる)でも、全棟 耐震等級3になっているところがあります。結果として、耐震等級では差別化にはならないほどです。
これに対して、マンションの耐震等級はほとんどの場合、等級1です。耐震等級2は少数派で、耐震等級3になると、探すのが極めて困難になります。 



また、次の記事からも大手ゼネコンが建てる鉄筋コンクリートの建物の問題や状況がよくわかります。
 ■ 東京財団の「建築基準法改正提言」を100%支持  鵜野 日出男 2009年02月20日
 ■ マンション選び!デベロッパー比較 2006年07月02日



大手ゼネコンに依頼して、鉄筋コンクリートの建物を建てる人は、
きっと、信頼できるところに、信頼できる材質で、大地震にも強く堅牢な建物を発注しているつもりなのだと思います。

 しかし、ほとんどが最低の耐震等級1の鉄筋コンクリの建物になっています。
なぜ、せっかく鉄筋コンクリートで建物を建てるのに、最低の性能の耐震等級1で建てるのでしょうか。
 3%~5%のコスト節減のために最低の耐震等級1で建てて大地震に遭遇すれば、阪神淡路大震災では、全半壊が51棟に達し、地震後にそのうちの11棟が建て替えられています。耐震等級1で建てると、修理費や建て替え費用が大きく発生する可能性があるのです。


「耐震等級1で建てなさい。経費を節約したい。」と、建て主が大手ゼネコンに命じたのでしょうか?
それとも、大手ゼネコンにお任せしてていたら、いつのまにか耐震等級1になっていて気がつかなかったのですか?


「耐震等級3で建ててほしい」と言う、建て主さんや販売店であってほしいです。
マンションを買って住む人には、そのマンションは一生のローンですから。

大手ゼネコンにお任せしたら、
「耐震等級3で建てましょうよ」と提案する大手ゼネコンであってほしいです。
それが良心。
そして、転ばぬ先のつえです。


地震国日本なのですから、
どうか、「愛ある仕事」を、大手ゼネコンにお願いしたいです。
 ■ 愛ある仕事  2009/02/04 三谷結子



付加価値のある、単価が5%高い仕事を、大手ゼネコンにお願いしたいです。
世界の心臓、東京や大阪に建つマンションは、巨大地震でびくともしない性能で建てられるべきです。

これからの東京や大阪は、人口がさらに増え、地上の山手線だけでなく、モノレールが高層ビルに設置された30階駅や50階駅を結ぶようになるのです。



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鉄筋コンクリートの建物とそれを作る大手ゼネコンは、20年遅れの性能と考え方のままです。

特に、耐震性能は最低の等級1のままの建物が大半です。

阪神淡路大震災で、大きく補修する事例が続出しました。
鉄筋コンクリートの建物は、「耐震性」「断熱性能」「C値:スキマ値」「日光の遮光」「建物の寿命の長さ」の5点で、木造の一戸建て住宅にはるかに劣っています。

 
日本の従来からある木造の家づくりは、阪神淡路大震災のあと「耐震性」が急激に性能アップし、多くが耐震等級3になりました。

ツーバイフォー工法から「耐震性」の技術を取り入れたのです。

ツーバイフォーは、ふつうそのままで耐震等級3になります。
平屋や2階立て、そして3階建て4階建てまでなら、鉄筋コンクリートの建物よりもツーバイフォーでお考えになるという考え方があります。


 ツーバイフォーは、1830年ごろアメリカで生まれ、最初の建物はセントメリー教会でした。
  ・ 家15 ツーバイフォーと 機関銃
  ・ 家10 耐火性がよい、耐震性がよい、機密性がよい木造の家づくり
 ツーバイフォーは、軽くて安くてそして耐震等級3以上の性能で、何よりも建物の寿命が100年以上あります。 神戸にある日本の一番古いツーバイフォーの住宅は70年たった今、使われ続けています。
阪神淡路大震災が直撃でしたが、修理する箇所はありませんでした。


 コンクリートには中性化という問題があって、中の鉄筋をのちに錆びさせて膨張させてしまい、コンクリートが中から割れるという形で、建物の寿命になりますから、60年とか100年で建物は使えなくなると考えられています。 

 石とコンクリートは、性質が違うのです。 
 石造りなら永遠にもちます。

 コンクリートは、中の鉄筋が錆びて膨張してコンクリを割ってしまいます。
 これから、コンクリの改良が進むでしょう。


木造の家は、特に長寿なツーバイフォーの家は、基礎のコンクリが先にダメになっていきます。木は湿気がなければそのままずっと腐らないからです。 
 

せめて、建物の寿命と大きな補修費と人命に関わる、耐震等級をチェックするべきです。
鉄筋コンクリの建物を選ぶなら、せめて耐震等級2のを選びましょう。
鉄筋コンクリの建物を建てるなら、耐震等級3を望んでみましょう。


未来価値を先取りするのです。
(子供が3人、4人と育てれるように、首都圏や大都市圏のマンションは、規制が緩和され、容積率がホンコンなみになって高層化することにより、マンションの実質の地価が下がり、現在よりも、1.5倍、2倍の広さのマンションが主流になるのが、マンションの未来像です)


タマホームでも、耐震等級2以上あります。
 ●家42 タマホーム。長期優良住宅仕様に。 
大手ゼネコンが建てるマンションなら、それと同等以上の耐震等級でなくては と思います。



現行の鉄筋コンクリートの建物は、震度7に耐える性能ではありません。

耐震等級1という、阪神淡路大震災で被災例が多かった性能でで建てられている建物がほとんどです。

それをまず知っておくことが大切と思います。






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    引用した記事
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■ 東京財団の「建築基準法改正提言」   ※ 東京財団
■ 大震災「震度7」への自衛策 2009年1月21日 日経BPnet  細野 透
■ 震度7の地震の揺れで倒壊する確率(2階建て木造建物)
    耐震等級1:28% 、 耐震等級2: 7.9%、 耐震等級3: 3.5%   大下達哉 の「建物調査日記」
■ 「耐震格差」が広がるプレハブとマンション 姉歯事件の反省は生きたのか  細野 透
■ マンションよりも耐震性が高い一戸建て 大下達哉
■ 東京財団の「建築基準法改正提言」を100%支持  鵜野 日出男 2009年02月20日
■ マンション選び!デベロッパー比較 2006年07月02日
■ 「震度7の建築経済学」 細野 透さんの日経BPnetの記事リスト 
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  詳しい業界事情の記事
■ 「構造計算書偽装事件の社会的背景と耐震性能のほんと!」 株式会社 構造ソフト
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   マンションの問題  鉄筋コンクリート(RC)なのに地震に弱い
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 ・家40RC  マンション(RC)の大半が 耐震等級 1 。震度7に耐えられない
   副題) 大手ゼネコンが建てるマンションのほとんどが最低の耐震等級1。
 ・家35RC これからのマンション(RC)は 震度7に耐える 耐震等級 3 がほしい
 ・家34RC マンション(RC)は、耐震等級3と外断熱と日射の遮光が必要!
 ・家33RC これからの新しいマンションの耐震性と省エネ性能は激変する!
        副題) マンションの性能は、日本の富そのもの。
 ・家32RC 鉄筋コンクリのマンションの多数は耐震性が最低の等級! (お金の知識⑪) 
        副題) 東京財団からの提言
 ・(お金の知識⑩)10 家が資産として100年残っていく時代の投資と家づくり  
 ・(お金の知識⑨)09 貯蓄のあとの投資を考える。大きな損を避ける。投機と家に注意。  
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 ・家41 木造なら、地震にとても強い ローコストの家は可能。
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 ・耐火性がよい、耐震性がよい、機密性がよい木造の家づくり
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 ・家42 タマホーム。長期優良住宅仕様に。 
   タマホームは、大手ゼネコンのマンションより耐震性があってエコで高性能。
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